Nájom bytu manželmi môže byť pre prenajímateľa problematický. V ktorom prípade?

Spoločný nájom bytu manželmi sa od nájmu s jedným výlučným nájomcom čiastočne líši. Pre prenajímateľa je určite výhodou, že úhradu nájomného môže žiadať až od dvoch subjektov. Zároveň je však pre neho tento režim nájomného vzťahu administratívne náročnejší. 

Spoločný nájom bytu manželmi vzniká aj bez podpisu zmluvy 

Drvivá väčšina zmluvných vzťahov sa vyznačuje tým, že vzájomný záväzok vznikne medzi osobami, ktoré sa na ňom spolu dohodli. Spoločný nájom bytu manželmi môže byť v tomto smere výnimkou. Nájomnú zmluvu totiž s prenajímateľom nemusia vždy podpísať obaja manželia – napriek tomu sa však môže za nájomcu považovať aj ten z nich, ktorý na zmluvu svoj podpis nepripojil. 

Spoločný nájom bytu manželmi vzniká, ak sú (súbežne) splnené nasledujúce podmienky: 

1) Manželia spolu musia trvale žiť

Trvalé spolužitie manželov v podstate znamená, že manželia spolu žijú v jednej domácnosti. Podľa názoru Najvyššieho súdu SR sa ale paradoxne nevyžaduje, aby sa spoločná domácnosť nachádzala práve v prenajatom byte (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 3 Cdo 102/2006).

2) Nájom bytu vznikne počas manželstva alebo nájomca počas nájmu uzatvorí manželstvo

Spoločný nájom bytu manželmi vzniká aj ak:

- sa za trvania manželstva aspoň jeden z manželov stane nájomcom bytu (v tomto prípade vzniká spoločný nájom bytu v deň, v ktorom má nájom vzniknúť podľa uzatvorenej nájomnej zmluvy);

- nájomca bytu počas trvania nájmu vstúpi do manželstva (v tomto prípade vzniká spoločný nájom uzatvorením manželstva).

Ukončovanie či zmeny spoločného nájmu bytu sa môžu prenajímateľovi skomplikovať

Ukončenie nájmu bytu s nájomcom, ktorý má manžela či manželku, je pre prenajímateľa o čosi zložitejšie. Všetky podmienky pre platné ukončenie totiž musí splniť voči obom partnerom.

Pokiaľ teda ukončuje nájom bytu dohodou, nepostačí, ak ju podpíše len ten z manželov, ktorý pôvodne podpísal nájomnú zmluvu; na dohode musia figurovať podpisy oboch manželov.

Ak sa ukončuje nájom bytu výpoveďou, môže byť situácia ešte komplikovanejšia. Výpoveď totiž musí smerovať voči obom manželom a zároveň musí byť obom tiež doručená (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 2 Cdo 137/2003).

Ideálne je doručiť výpoveď osobne s tým, že obaja manželia potvrdia jej prevzatie k určitému dňu svojimi vlastnoručnými podpismi. Pokiaľ tento postup nie je možný, mala by sa výpoveď doručiť formou doporučenej písomnej zásielky každému z manželov zvlášť. Presvedčil sa o tom napríklad prenajímateľ, ktorého prípad sa dostal pred Najvyšší súd SR v roku 2012. Tento zaslal výpoveď formou doporučenej poštovej zásielky adresovanej obom manželom, ktorej prevzatie potvrdila len manželka. V konaní nebolo sporné, že manželka s výpoveďou oboznámila aj manžela.

Najvyšší súd však na margo vyššie popísanej situácie výslovne uviedol, že ak výpoveď z nájmu bytu nebola doručená obom manželom osobitne, nemožno výpovedi prenajímateľa priznať právnu relevanciu a to, že jeden z manželov druhého s obsahom výpovede oboznámil, na veci nič nemení (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 2 Cdo 173/2012).

Prenajímateľ by si mal dať zároveň záležať aj pri zmenách nájomnej zmluvy. Platí, že bežné veci môže vybaviť aj jeden zo spoločných nájomcov, v podstatných je ale potrebný súhlas oboch manželov. Dodatok, ktorý mení dobu nájmu či výšku nájomného by teda prenajímateľ mal nechať podpísať obidvom partnerom. 

Čo sa stane s nájmom, ak sa manželia nezhodnú alebo dokonca rozvedú?

V prípade, že by manželia ako spoloční nájomcovia mali nezhody, ktoré by poviedli až k fyzickému či psychickému násiliu alebo k ich hrozbám, môže súd na návrh jedného z nich obmedziť užívacie právo druhého k nájomnému bytu alebo ho z jeho užívania úplne vylúčiť. 

Súd rozhoduje aj v prípade rozvedených manželov, ktorí sa nedohodnú, kto z nich zostane nájomcom bytu. V rozsudku vysloví, že sa právo spoločného nájmu bytu ruší a súčasne rozhodne, kto bude byt užívať ako výlučný nájomca. Pri rozhodovaní berie súd do úvahy hlavne záujmy maloletých detí; zavážiť však môže aj stanovisko prenajímateľa.

Pri družstevných bytoch sa režim čiastočne líši

Pre úplnosť treba dodať, že všetky vyššie uvedené pravidlá platia pre nájom klasických bytov. Pravidlá pre nájom družstevných bytov sú čiastočne odlišné. V týchto prípadoch treba pri realizácii dôležitých právnych úkonov voči nájomcom vždy z opatrnosti kontrolovať aj úpravu obsiahnutú v stanovách konkrétneho bytového družstva.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.