Podnikáte v prenajatých priestoroch? 5 tipov vám ušetrí mnoho problémov

Čo skontrolovať pri uzatvorení zmluvy o nájme? 

Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb., ktorý sa vzťahuje na:

1) nebytové priestory určené ako miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, a tiež na

2) byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely. 

V praxi môže ísť o klasické kancelárske priestory, ale tiež o rôzne dielne či garáže. Za nebytové priestory sa nepovažuje príslušenstvo ani spoločné priestory domu. 

Aby bola zmluva o nájme nebytových priestorov platná, musí byť dojednaná písomne. Treba v nej riadne označiť zmluvné strany a nesmie chýbať ani vymedzenie záväzku prenajímateľa prenechať nájomcovi priestor na užívanie za dojednanú odplatu (nájomné). Nad rámec uvedeného právna úprava ďalej vyžaduje, aby zmluva obsahovala:

a) predmet nájmu, tzn. vymedzenie nebytových priestorov, ktoré by ideálne mali byť popísané údajmi podľa listu vlastníctva;
b) výšku nájomného;
c) splatnosť nájomného, čiže výslovné určenie časového okamihu (napr. dátumom), do ktorého je nájomca povinný prenajímateľovi uhradiť odplatu za užívanie priestorov;
d) čas, na ktorý sa zmluva uzatvára (za predpokladu, že nejde o nájom na neurčitý čas);
e) účel nájmu, ktorý treba dohodnúť tak, aby bol v súlade s účelom stavebného určenia nebytových priestorov;
f) spôsob platenia nájomného (napr. či bude nájomca platiť nájomné v hotovosti alebo prevodom na účet, event. či bude nájomné hradené v peniazoch alebo v inom ekvivalente – napr. službách a pod.). 

Tip č. 1: Účel nájmu a spôsob platenia nájomného riadne skontrolujte 

Explicitné stanovenie účelu nájmu a spôsobu platenia nájomného v zmluvách o nájme nebytových priestorov veľmi často chýba. Aj keď by sa na prvý pohľad mohlo zdať, že ich písomné dojednanie nie je dôležité, opak je pravdou. Ak totiž zmluva o nájme nebytových priestorov neobsahuje ktorúkoľvek z vyššie uvedených náležitostí, má to za následok jej neplatnosť. V súdnej praxi bol ďalej vyslovený názor, že neplatná bude nielen zmluva, v ktorej účel nájmu chýba, ale aj zmluva, v ktorej  je dojednaný v rozpore s účelom stavebného určenia priestoru (bližšie rozhodnutie Krajského súdu Trnava, sp.zn. 31Cob/75/2020). 

Tip č. 2: Spôsob platenia nájomného chýba – čo by vás mohlo zachrániť? 

Nedostatok platnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov kvôli absencii spôsobu platenia nájomného sa javí ako veľmi prísna sankcia – a to aj kvôli tomu, že ide skôr o „technické“ dojednanie. Ak aj v zmluve chýba, zvyčajne to nespôsobí pochybnosti o tom, či došlo alebo nedošlo k splneniu povinnosti uhradiť nájomné. V súdnej praxi sa preto vyskytol názor, že ak nájom trvá už dostatočne dlho a medzi zmluvnými stranami celý čas nebolo sporné, akým spôsobom má byť nájomné platené, nemali by súdy kvôli neprítomnosti ustanovenia o spôsobe platenia odplaty za nájom posudzovať zmluvy ako neplatné (bližšie rozhodnutie Krajského súdu Banská Bystrica, sp.zn. 11Co/16/2018). 

Ak ste po prečítaní vašej nájomnej zmluvy zistili, že neobsahuje potrebné náležitosti, nezúfajte. Skúste sa s prenajímateľom dohodnúť na jej opravenom znení, ktoré môže zároveň zohľadniť aj naše ďalšie tipy uvedené nižšie.  

Najčastejšie omyly ohľadom práv a povinností zmluvných strán 

Prenajímateľ vám musí odovzdať nebytové priestory v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie a v takomto stave je povinný priestory udržiavať na svoje náklady. Nájomca má povinnosť hradiť náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Problémom však je, že právna úprava rozsah „nákladov spojených s obvyklým udržiavaním“ vymedzuje pomerne neurčito. 

Tip č. 3: V nájomnej zmluve si dojednajte, ktoré náklady bude hradiť nájomca 

Pre vylúčenie zdĺhavých sporov sa vždy oplatí dohodnúť na tom, ako by sa mal nájomca o priestor starať a ktoré náklady na údržbu tým pádom bude platiť on. 

Tip č. 4: Čo ak dojednanie o nákladoch na údržbu chýba? 

Rozsah starostlivosti zahrňujúcej obvyklé udržiavanie predmetu nájmu je možné do určitej miery odvodiť z iných povinností nájomcu alebo z dostupnej judikatúry. Nájomca by mal hradiť náklady vynaložené na to, aby mohol pri skončení nájmu priestor vrátiť v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Argument vrátenia predmetu nájmu v uvedenom stave je však využiteľný len v prípade, že priestory neboli poškodené v dôsledku výnimočnej udalosti nezavinenej nájomcom (potopa, požiar a pod.). 

Pokiaľ vznikne potreba opráv, ktoré má urobiť prenajímateľ, treba ho na túto skutočnosť bez zbytočného odkladu upozorniť. Ak tak neurobíte alebo vykonanie týchto či iných nevyhnutných opráv neumožníte, budete zodpovedať za škodu, ktorá nesplnením uvedených povinností vznikne. 

Prenajímateľ môže ukončiť nájom v zjednodušenom režime 

Na rozdiel od nájomcu bytu nie je nájomca nebytového priestoru v súvislosti so skončením nájmu osobitne chránený. Prenajímateľ má teda pomerne veľa možností, ako vás z priestorov dostať preč. 

Tip č. 5: Dojednajte si dôvody výpovede z nájmu, a to najmä pri zmluve na neurčitý čas 

Dopad zákonnej úpravy ukončovania nájmu nebytových priestorov môžete zmierniť tak, že si s prenajímateľom dohodnete konkrétne dôvody, pre ktoré môže pristúpiť k ukončeniu nájmu. Osobitné dojednanie dôvodov je dôležité hlavne pri nájme na dobu neurčitú; ak totiž chýba, môže prenajímateľ vypovedať zmluvu aj bez udania dôvodu. 

Pokiaľ ide o ukončenie nájmu na dobu určitú, bude môcť prenajímateľ v prípade absencie iného dojednania vypovedať zmluvu napríklad ak:

- užívate priestor v rozpore so zmluvou,

- o viac ako 1 mesiac meškáte s platením nájomného alebo úhrady za služby spojené s nájmom,

- mu riadne a včas neposkytujete služby, ktoré ste sa mu zaviazali poskytovať na úhradu nájomného,

- napriek písomnému upozorneniu dochádza k hrubému porušovaniu pokoja a poriadku, a to buď vami alebo osobami, ktoré s vami priestor užívajú,

- v ďalšom užívaní priestoru bráni rozhodnutie o odstránení či zmenách stavby,

- prenecháte priestor či jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa. 

Pokiaľ nebolo dohodnuté inak, je výpovedná doba 3 mesiace a začne plynúť od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.