Financujete opravy partnerovho domu? Po rozchode sa vám nemusí nič vrátiť

Investície do cudzej nehnuteľnosti sa posudzujú ako bezdôvodné obohatenie

Mladé páry sa do situácie, v ktorej jeden nehnuteľnosť vlastní a druhý platí jej úpravy, často dostávajú kvôli situácii na hypotekárnom trhu; nehnuteľnosť síce plánujú kúpiť ako spoločnú, ale banka je ochotná poskytnúť úver len partnerovi, ktorý má vyšší a stabilnejší príjem. Vynakladanie finančných prostriedkov na rekonštrukciu cudzej nehnuteľnosti sa však nevyskytuje len v partnerských vzťahoch, ale aj v prípadoch dvojgeneračného bývania.

Motiváciou býva prísľub rodičov či starých rodičov, že zveľadenú nehnuteľnosť usilovným potomkom časom darujú. Ak sa na investície do cudzej nehnuteľnosti ešte len chystáte, urobte tak až po uzatvorení písomnej zmluvy, ktorá ochráni vaše záujmy. Zmluva môže obsahovať dojednanie, ktorým sa vlastník nehnuteľnosti do budúcnosti (napr. po realizácii všetkých opráv) zaviaže previesť nehnuteľnosť alebo aspoň spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti do vášho vlastníctva.

Ďalšou alternatívou je podpísanie zmluvy, na základe ktorej vám vlastník nehnuteľnosti prinajmenšom časť poskytnutých finančných prostriedkov vráti, pokiaľ sa z nehnuteľnosti odsťahujete pred uplynutím doby, počas ktorej by vložené investície zodpovedali výške nájomného za užívanie tejto nehnuteľnosti.

V prípade, že ste peniaze na zveľadenie nehnuteľnosti patriacej inej osobe už vynaložili, zvážte podniknutie krokov, ktorými ich ochránite. Ak sa s vami vlastník odmietne dohodnúť o forme ich náhrady, vaša situácia sa značne zhorší. Za určitých okolností však môžete dostať aspoň časť zaplatených prostriedkov naspäť.

Z právneho hľadiska sa váš nárok na vrátenie predmetných investícií bude posudzovať ako nárok na vydanie tzv. bezdôvodného obohatenia, ktoré sa na strane vlastníka nehnuteľnosti prejavilo ako získanie majetkového prospechu bez právneho dôvodu.

Zásadným problémom býva uplynutie premlčacej doby

Slovenský Občiansky zákonník stojí na zásade „práva patria bdelým“. V súlade s týmto princípom ponecháva na každom z nás, aby si svoje záležitosti adekvátne právne ošetril a aby svoje nároky uplatňoval včas. V reálnom živote však len málokto z nás premýšľa nad tým, že by uzatváral zmluvy so svojím partnerom, s ktorým plánuje spoločnú budúcnosť.

Následkom tohto počínania však býva strata šance na vymoženie nároku na vrátenie investícií vložených do cudzej nehnuteľnosti, ku ktorej paradoxne veľmi často dochádza ešte predtým, než dôjde k samotnému rozchodu partnerov. Premlčacia doba nároku na vydanie finančných prostriedkov (dobrovoľne a s plným vedomím) zaplatených za opravy cudzieho domu je totiž len dvojročná.

V kontexte s tým, že na vrátenie peňazí začneme myslieť až po rozchode, sa navyše javí ako kameň úrazu aj začiatok jej plynutia. Tento okamih nenastáva až po rozchode; premlčacia doba nároku začína plynúť už od chvíle, keď sa môžete objektívne dozvedieť, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na váš úkor bezdôvodne obohatil. Preložené z právnickej do bežnej reči to znamená, že v drvivej väčšine vyššie popísaných prípadov začne premlčacia doba plynúť už od samotného vynaloženia investícií.

Tento dôsledok na vlastnej koži pocítil napríklad partner, ktorý sa podujal vykonať a uhradiť práce na rodinnom dome patriacom matke jeho družky; rekonštrukcie podľa svojho tvrdenia v súdnom konaní vykonával na základe prísľubu, že v budúcnosti na neho bude nehnuteľnosť prevedená.

Posledné faktúry za opravy uhradil v roku 2005; v máji 2007 sa s družkou definitívne rozišiel a v roku 2008 na súde uplatnil nárok na vrátenie bezdôvodného obohatenia zodpovedajúci investíciám vynaloženým na zveľadenie cudzej nehnuteľnosti. Na súde pritom argumentoval, že premlčacia doba by mala začať plynúť až od okamihu, keď sa dozvedel, že sa má z domu vysťahovať.

Okresný súd Malacky a Krajský súd Bratislava s ním však nesúhlasili a premlčanie posúdili v súlade s vyššie uvedenými pravidlami – t.j. v jeho prípade 2 roky od vynaloženia investícií uplynuli najneskôr v roku 2007 a pohľadávka bola tým pádom premlčaná (bližšie rozsudok Krajského súdu Bratislava, sp.zn. 9Co/86/2012).

Pre úplnosť dodajme, že takto prísne nastavené pravidlá premlčania neplatia v situáciách, v ktorých jeden z partnerov zo svojich vlastných prostriedkov financuje rekonštrukciu nehnuteľnosti vo výlučnom vlastníctve druhého z partnerov a títo partneri uzatvorili manželstvo. Uzatvorenie manželstva totiž prináša z hľadiska plynutia premlčania výhodu, že počas manželstva premlčanie nezačína ani neplynie, ak nejde o úroky a opakujúce sa plnenie.

V týchto prípadoch teda skutočne platí, že plynutie premlčacej doby môže nastať až po rozvode (bližšie § 114 Občianskeho zákonníka).

Plná výška investícií sa vám pravdepodobne nevráti

Ďalším zásadným problémom pri financovaní opráv cudzieho domu či bytu bez písomnej dohody o vyporiadaní investícií je skutočnosť, že v prípade súdneho konania vám nemôže byť priznaný nárok na vrátenie plnej výšky zaplatenej peňažnej sumy. Požadovanú náhradu teda neurčíte jednoduchým súčtom cien uvedených na faktúrach za materiál a rekonštrukčné práce.

Bezdôvodné obohatenie, ktoré môžete od vlastníka nehnuteľnosti žiadať, sa stanoví ako rozdiel medzi hodnotou nehnuteľnosti pred vykonaním rekonštrukcií a po ich vykonaní. Konkrétnu čiastku, ktorá vám bude vrátená, sa teda v podstate dozviete až zo znaleckého posudku, z ktorého bude vyplývať rozdiel v obvyklej cene nehnuteľnosti pred a po jej zhodnotení (bližšie napr. rozsudok Krajského súdu Trnava, sp.zn. 25Co/105/2016).