Kedy banka nemusí akceptovať externý znalecký posudok

Pri kúpe nehnuteľnosti cez hypotekárny úver banka, okrem výnimiek, žiada znalecký posudok ako nevyhnutný dokument potrebný na vybavenie žiadosti.

Znalecký posudok si možno dať vypracovať akémukoľvek registrovanému súdnemu znalcovi. Vhodné je však vopred si zistiť, či banka akceptuje posudky konkrétneho odhadcu. Stáva sa totiž, že banka neakceptuje sumu, na ktorú je nehnuteľnosť na dodanom znaleckom posudku ohodnotená, alebo neuznáva posudok od konkrétneho odhadcu.

Kedy banka neakceptuje externý posudok

Banky tak robia vtedy, ak nemajú s daným znalcom dobré skúsenosti a dostali už od neho niekoľkokrát nadhodnotený znalecký posudok. Zistiť si teda, či banka nemá s vybraným znalcom problém, sa oplatí nielen z hľadiska ušetreného času (klient nezháňa nový posudok), ale aj z pohľadu ušetrených financií. Ak totiž posudok nie je vypracovaný v súlade s požiadavkami banky, banka môže žiadať vypracovanie nového.

Cena za tento dokument sa teda výrazne predraží, ak ho dávate vypracovať dvakrát. Cena znaleckého posudku sa totiž pohybuje od sto do dvesto eur pri bytoch, pri rodinných domov býva približne o sto eur vyššia. Banka akceptuje znalecké posudky vypracované znalcami, ktorí majú povolenú činnosť na vykonávanie odhadov hodnoty nehnuteľností.

Banka má zoznam znalcov, ktorých posudky neakceptuje

V prípade potreby však dokážu v tejto banke klientovi znalca odporučiť. Banka akceptuje znalecký posudok od akéhokoľvek znalca. Eviduje však znalcov, u ktorých boli v minulosti nedostatky a týchto svojim klientom neodporúča, v prípade, ak klient ešte nemá vyhotovený posudok.

Každý dodaný posudok hodnotí banka podľa svojich interných pravidiel. V potrebnom prípade banka klientovi oznámi, že napriek uvedenej cene na posudku akceptuje nižšiu hodnotu nehnuteľnosti.

Banka je viazaná vlastným ohodnotením a má právo stanoviť hodnotu nehnuteľnosti podľa vlastných interných pravidiel. V prípade zistenia neakceptovateľného posudku, ktorý nie je vypracovaný v súlade s platnou legislatívou, má právo takýto znalecký posudok odmietnuť.

Ak je interná cena vyššia alebo nižšia, na výpočet maximálnej výšky úveru použije svoju prehodnotenú hodnotu nehnuteľnosti. Znalecký posudok nevracia.

Pri rodinných domoch je to trochu inak

Zaujímavosťou je ohodnotenie nehnuteľnosti znalcom pri výstavbe rodinného domu. Klienti väčšinou počítajú s tým, že hodnota ich domu bude minimálne vo výške kúpnej ceny pozemku plus ich rozpočet na výstavbu domu.

Znalci však pri výpočte hodnoty nehnuteľnosti musia počítať aj s takzvaným koeficientom polohy. Ten je v Bratislave a jej blízkom okolí a vo väčších mestách najvyšší, kým vo vzdialenejších obciach podstatne nižší.

Pozor na dátumy

Pozor si treba dať na dátumy. Znalecký posudok je platný pre dátum, v ktorom bol vyhotovený. Znamená to, že závery znaleckého posudku (v tomto prípade stanovená všeobecná hodnota) nie je možné použiť na preukázanie hodnoty nehnuteľností nekonečne dlho.

Keďže faktorov, ktoré vplývajú na všeobecnú hodnotu, je veľa, nie je platnosť všeobecnej hodnoty a tým aj znaleckého posudku dlhá. Táto doba je skôr závislá od času, ktorý akceptuje inštitúcia, pre ktorej potreby je znalecký posudok vypracovaný a bežne sa táto doba pohybuje do jedného roka.

Aké doklady potrebujete k vybaveniu hypotéky, keď ste zamestnanec? Všetky info nájdete v tomto článku. Pre živnostníkov platia špeciálne pravidlá.