Kedy a ako zdaniť príjem z predaja nehnuteľnosti

Či, kedy a ako musíte zdaňovať príjem z predaja nehnuteľnosti upravuje predovšetkým zákon o dani z príjmov (č. 595/2003)  

Oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti
Aby ste sa vyhli plateniu dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti museli by ste splniť jednu z nasledujúcich podmienok:

• Predávanú nehnuteľnosť musíte vlastniť viac ako 5 rokov
• Ak ste predávanú nehnuteľnosť získali najneskôr do 31. decembra 2010 a zároveň ste v nej mali trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom
• Predávanú nehnuteľnosť ste zdedili v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov)

Ak je však nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, musíte príjmy z jej predaja vždy zdaniť.  Uplatniť oslobodenie na príjem z predaja by ste mohli až po uplynutí piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.

Ak uvažujete o predaji nehnuteľnosti spojeným s uzatvorením zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti, je nutné, aby táto zmluva bola uzatvorená až po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti alebo od jej vyradenia z obchodného majetku. Keby ste takúto zmluvu podpísali skôr, nemôžete si uplatniť oslobodenie od platenia dane aj keď k faktickému predaju dôjde až po uplynutí päťročnej lehoty.

Uplatnenie príjmu z predaja v daňovom priznaní
V daňovom priznaní sa uvádza len ten príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorý sa nevzťahujú vyššie uvedené oslobodenia od dane.
Takýto príjem sa uvádza medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a radí sa medzi ostatné príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov.

Uuplatnenie príjmov podľa § 8 zákona o dani z príjmov sa používa daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typ B. Sumu, za ktorú ste nehnuteľnosť predali, tak vpíšete do tabuľky č. 3 nachádzajúcej sa v VIII. oddiely na šiestej strane na riadok č. 2 v stĺpci „príjmy“.
Sťahuj daňové priznanie k dani z príjmov – typ B.

Uplatnenie výdavkov pri predaji nehnuteľnosti
Príjmy z predaja nehnuteľnosti si môžete znížiť o výdavky, za ktoré ste nehnuteľnosť obstarali. Pri kupovanej nehnuteľnosti predstavuje výdavok jej kúpna cena. U dedenej nehnuteľnosti sa výdavok určí ako cena nehnuteľnosti v čase nadobudnutia (na základe znaleckého posudku, rozhodnutia o dedičstve a pod.). Ak predávate nehnuteľnosť, ktorú ste získali darovaním, posudzujete skutočnosť, či by bol príjem  z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie:

• Áno: výdavkom je  cena zistená v čase darovania (znaleckým posudkom a pod.)
  
• Nie: výdavkom je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú získal darca nehnuteľnosť do vlastníctva)
  

Príklad:
Pán Novák získal darovaním v roku 2011 od otca garáž. Otec túto garáž zakúpil v roku 2010. Keď pán Novák v roku 2012 garáž predal, ako výdavky si určí sumu, za ktorú otec garáž v roku 2010 obstaral.
Pán Novák získal darovaním v roku 2011 od otca garáž. Otec túto garáž postavil v roku 1991 a do roku 2011 užíval. Keď pán Novák v roku 2012 garáž predal, ako výdavky sa určí suma, za ktorú by sa garáž predala v roku 2011.

Medzi výdavky si taktiež môžete uplatniť aj preukázateľne vynaložené finančné prostriedky spojené s rekonštrukciou, opravou a údržbou nehnuteľnosti. Výdavky na znalecký posudok, vypracovanie kúpnej zmluvy, kolky, či iné poplatky súvisiace s predajom nehnuteľnosti sa tiež započítavajú do výdavkov, ktoré môžete uviesť v daňovom priznaní. Na uplatnenie takýchto výdavkov sa používa daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typ B. Sumu výdavkov tak vpíšete do tabuľky č. 3 nachádzajúcej sa v VIII. oddiely na šiestej strane na riadok č. 2 (príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) v stĺpci „výdavky“.

Pozor:
Ak sú výdavky vyššie ako príjmy, môžete si výšku výdavkov uplatniť len do výšky príjmov. V prípade, že ste v roku 2012 nemali žiadne iné príjmy, len príjmy z predaja nehnuteľnosti, nemôžete si v daňovom priznaní uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani na manželku.