Je hypotéka pre mladých výhodnejšia na 20 alebo 30 rokov?

Dobrý deň, prosím o radu.

V najbližšej dobe by som chcel vybrať hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých (70% z celej sumy nehnuteľností). Čo je výhodnejšie? Vybrať ju na 30 rokov (nižšie splátky) popri tom šetřit a potom po 20 rokoch naraz doplatiť zvyšnú časťpeňazí, alebo ju rovno vybrat na 20 rokov (vyššie splátky).

Je medzi tým veľký rozdiel? Pýtam sa, pretože nižšie splátky by mi hlavne na začiatku splácania veľmi pomohli. Ďakujem za radu.

Odpoveď:

Dobrý deň.

Všeobecne platí, že čím dlhšie je obdobie splácania, tým viac preplatíte na úrokoch. Čiže pokiaľ porovnávate konkrétnu ponuku od jednej banky, je dobré aby Vám vypočítali návrh na 20 aj 30 rokov a porovnali ste si, okrem výšky splátky aj celkovú sumu, ktorú zaplatíte za 20 alebo 30 rokov na úrokoch.

Pre ujasnenie hypotéka pre mladých či už na 20 alebo 30 rokov predstavuje zvýhodnenie úrokovej sadzby len na prvých 5 rokov. Ďalej sa pokračuje podľa splátkového kalendára už ako pri normálnej hypotéke.

Ďalšou z podmienok hypotékarnej zmluvy je doba fixácie (1,3,5,10...rokov). V období zmeny fixácie môžete urobiť bezplatne mimoriadnu splátku, na základe ktorej Vám banka opätovne prepočíta výšku splátok a dobu splácania hypotéky. Čiže napr. po 10 rokoch môžete splatiť časť hypotéky a ďalej splácať už len menší podiel.

Teda nielen celková doba splácania ale aj voľba obdobia fixácie sa pomerne vysoko podieľa na podmienkach hypotéky. Banka vždy v období zmeny fixácie prehodnocuje podmienky (a teda aj úrokovú sadzbu) poskytnutia hypotéky. Pokiaľ nemáte garantovanú výšku úrokov na celé obdobie splácania, môže sa Vám stať, že po piatich rokoch splácania (pri fixácii na 5 rokov) Vám banka zvýši úrokovú sadzbu.

Tiež je dôležité si uvedomiť, že mesačná splátka sa skladá zo splácania úroku a istiny. V prvých rokoch býva často väčší pomer z Vašej mesačnej splátky určený na splatenie úrokov a menší na istinu. Napr. keď by ste mesačne platili 200 eur, 150 eur ide na splatenie úrokov a len 50 eur na splatenie požičanej sumy. Pri zmene doby fixácie napr. po piatich rokoch tak zistíte, že ste z požičaného milióna splatili len sto tisíc a zvyšok peňazí šiel na zaplatenie úrokov.

Prečo je to dôležité? Pretože následne v období zmeny fixácie banka prehodnocuje podmienky úverovej zmluvy a vypočítava Vám nanovo splátky zo sumy, ktorú ešte musíte zaplatiť, čo by predstavovalo napr. deväťsto tisíc. Problém nastáva, že po piatich rokoch môžu byť na trhu vyššie úrokové sadzby než sú v súčasnosti.