Od marca platia nové pravidlá pri hypotékach – čo sa zmenilo

Prinášame vám komentár od Fincentrum k zmenám v úverovej politike bánk. 

Dvomi najdôležitejšími zmenami sú:

• sprísnenie posudzovania disponibilného príjmu žiadateľov o úver.
• obmedzenie poskytovania úverov nad 80 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. 

Prísnejšie posudzovanie bonity

Od marca musia banky uplatňovať prísnejšie pravidlá pri posudzovaní príjmu žiadateľa o úver. Musia napríklad povinne z príjmu odpočítať rezervu, ktorá opticky zníži výšku disponibilného zárobku. S rovnakým príjmom sa teda človek kvalifikuje na nižšiu hypotéku. 

Už aj doteraz to síce väčšina bánk robila, no výška rezervy bola len dobrovoľná, a obvykle bola nižšia ako podľa opatrenia NBS. Táto povinnosť bude pre banky nadobúdať plnú účinnosť postupne. V marci sa začalo pri piatich percentách, cieľových 20 percent z príjmu dosiahne povinná výška rezervy v júli budúceho roka. 

Ďalším sprísnením je povinnosť počítať pri hodnotení bonity s budúcim zvýšením úrokovej sadzby o dva percentuálne body. Zámerom je testovať si žiadateľov o úver pri horších úrokových podmienkach. Znamená to ďalšie pritvrdenie podmienok hodnotenia bonity úverových klientov. 

Najviac to postihne záujemcov o hypotéku pre mladých, pri ktorých sa dvojpercentný stres test bude počítať zo sadzby ešte pred bonifikáciou – teda znížením úrokovej sadzby. Testovacia úroková sadzba tak bude až o päť percentuálnych bodov vyššia, ako reálna úroková sadzba, ku ktorej sa mladý človek dostane. (2% - príspevok štátu, 1% - príspevok banky, 2% - nová úroková rezerva) 

Predlžuje sa aj doba, za ktorú sa preveruje príjem žiadateľa o úver. Kým doteraz stačilo, keď človek doložil potvrdenie o príjme zo zamestnania za posledné tri mesiace, po novom to bude musieť byť až šesť mesiacov. 

Sprísnenie sa nevyhne ani príjmu podnikateľov. Tí budú musieť i naďalej dokladať daňové priznanie za predchádzajúce zdaňovacie obdobie, musia ale už dokladovať i to, že ich príjem trvá aj v aktuálnom období a to napríklad výpisom z účtu, či podnikateľskými zmluvami. 

„Klientov sa tieto zmeny dotknú prevažne negatívne. Banky im totiž pri rovnakom príjme poskytnú oveľa nižšiu hypotéku ako v minulom roku,“ zdôrazňuje analytik Fincentra Peter Világi.

Bude treba mať viac vlastných prostriedkov

Druhou zásadnou zmenou je stanovenie maximálneho stropu na pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. Inými slovami, znamená to, že ľudia si budú môcť požičať na nižšiu časť hodnoty bytu, či domu. 

Takzvaných sto percentných hypoték môže byť najviac desať percent z úverového portfólia danej banky. Hypoték s pomerom viac ako 80 percent, môže byť 40 percent. Znamená to, že až tri z piatich úverov budú môcť slúžiť na financovanie najviac 80 percent hodnoty nehnuteľnosti.

„Mnoho ľudí si z toho dôvodu bude musieť namiesto lacnej hypotéky zobrať drahší spotrebný úver, či medziúver zo stavebnej sporiteľne. Prípadne investíciu do nehnuteľnosti odložiť až do času, kým si na spolufinancovanie nenasporia viac prostriedkov alebo si vybrať lacnejšiu nehnuteľnosť,“ uvádza P. Világi. 

Dodáva však, že sprísnenie podmienok nebude nárazové. Banky už povinnosti z opatrenia Národnej banky Slovenska priebežne implementovali od začiatku tohto roka. Podmienky sa teda postupne sprísňovali už v prvých mesiacoch roka. Nábeh ďalších zmien však bude postupný, takže banky budú svoje úverové štandardy ešte ďalej sprísňovať.