Refinancovanie hypoték zažíva boom. Vyberať však treba obozretne!

Úroky klesajú, ceny môžu rásť

Trh s nehnuteľnosťami je aktuálne vysoko stimulovaný historicky najnižšími úrokmi pri hypotékach. Tomu zodpovedajú aj úrovne ceny bytov, ktoré v prvom štvrťroku 2016 rástli medziročne rýchlosťou 6,7%, a tak ešte akcelerovali oproti 6,4%-nému rastu z predošlého štvrťroku, či 4,8%-nému priemerného rastu z roku 2015.

„Náznaky trhu sú také, že realizované ceny transakcií dokonca generujú dvojciferný rast, keďže ponuka dostupných nehnuteľností sa rýchlo vyčerpáva, zatiaľ čo dopyt na pozadí hypotekárneho boomu rastie. Ten je poháňaný agresívnou refinančnou kampaňou lokálnych bánk ťahanou poklesom úrokových sadzieb a reguláciou platnou od 21. marca,“ hovorí o dôvodoch turbulentných zmien Zdenko Štefanides, hlavný ekonóm VÚB banky.

Pri pohľade na uzatvorené marcové čísla hypoték môžeme vidieť, že sadba sa nachádza v dolnom pásme úrokov. Nižšie úroky ako 1,94%, ktoré boli v marci zaknihované pre Slovensko, podliezli už len Nemecko s 1,82 a Rakúsko s 1,83-percentami. Hypotéky v Slovinsku, či Estónsku však v marcovom hodnotení stále neklesli pod tri percentá. Naša krajina tak rozhodne praje refinancovaniu a trend bude ešte pár mesiacov rovnaký,  no nie všetko je tak jednoznačné, ako hovoria reklamné letáčiky.  

Keď jedno percento, nie je len jedno percento!

Pokles marcových sadzieb podporil aj zákon stanovujúci maximálnu pokutu pri predčasnom splatení hypotéky z pôvodných 5% istiny na 1%. Je to voda na plyn vyplateniu starého dlhu a začiatok refinančného boomu. Pozor však na množstvo ďalších nákladových položiek, ktoré je potrebné zvážiť pred tým, ako sa rozhodnete zmeniť súčasné splátky. Nový znalecký posudok sa môže pohybovať v sume okolo sto eur. Poplatok za vydanie so zápisom záložného práva je od pár desiatok do takmer stoviek eur. Ďalej je tu poplatok za poskytnutie nového finančného produktu. Toto nie je žiadna novinka, každý, kto si bral úver vie, že banky si účtujú poplatky, ktorých výška sa odvíja od finálnej sumy a môže predstavovať stovky eur.

Obvykle sa neuhrádza naraz, ale je rozložený priamo do splátok. No to nie je všetko. Stará banka si okrem pokuty môže nárokovať aj poplatky spojené s vyčíslením dlhu. Jedno percento zo zvyšku istiny tak rozhodne nepredstavuje všetky náklady spojené s refinacovaním. Preto ako hodnotí analytik Pavel Škriniar, keď už refinancovať, je lepšie staviť na produkt s čo najdlhším obdobím fixácie.  To má vplyv nielen na výšku ďalšieho rastú úrokov, ale samozrejme aj na výšku splátky. Dlžník tak staví na istotu nielen na rok, ale aj na najbližšie tri, či päť rokov a oplatí sa už investovať aj do poplatkov spojených s presunom dlhu.  Minimálna lehota splácania hypotéky je pritom  4 roky, maximálna až 30 rokov.

Refinancovanie sa určite neoplatí, ak je rozdiel medzi starým a novým úrokom príliš malý. No striktne určiť, pri ako rozdiele sa už rentuje sa neodvážia určiť ani analytici, keďže do hry vstupuje mnoho finančných aj nefinančných faktorov. Hypotekárne kalkulačky však aspoň do istej miery zohľadní výšku pokút a nových splátok, čo môže byť istou nápoveďou. Pri stotisícovej hypotéke je s dvojpercentným skresaním úrokov úspora už značná a za tridsať rokov naozaj markantná.

Hoci konkurenčný boj zúri naplno, Slavomír Ruman, vedúci oddelenia hypoték v Allianz - Slovenskej poisťovni, hovorí, že niekedy netreba poľovať po hypotéke v inej banke, stačí osloviť s možnosťou zlepšenia úrokových sadzieb aj vašu súčasnú finančnú inštitúciu. Spotrebiteľ sa totiž môže preukázať dobrou úverovou históriou. Pri prechode do inej banky si svoju pozíciu začína budovať od začiatku. Pamätať treba aj na fakt, že v začiatkoch  klient spláca najskôr úroky  a až potom istinu.

To v praxi to znamená, že splátka istiny je v prvej polovici úverového vzťahu nižšia. Pri prechode do inej banky tak klient musí opätovne splácať najskôr úroky, až potom istinu. Oplatí sa mu preto prepočítať si, či nebude zbytočne platiť úroky dvakrát, hoci vždy v inej banke. Domovská banka pritom môže klientovi poskytnúť aj rôzne zľavy, bonusy a snaha udržať si dobrého klienta je aj na strane banky zaujímavá. Preto mnoho akcií vedia klientovi poskytnúť, ak sa nebojí informovať a požiadať. Priame refinancovanie s prechodom ku konkurencii tak nemusí byť jediná možnosť, ako ušetriť na splátkach. 

Problémom mnohých domácností je, že ušetrené financie na mesačnej splátke investujú do spotreby. Finančne výhodné je však úsporu, ktorá môže prestavovať od pár desiatok až po viac ako 100 eur, investovať do aktív. Správne investovanými peniazmi zvyšuje pasívny príjem a usporené financie vám nielen ostanú, ale aj zarábajú. Takto vám pravidelné investovanie aj menšej čiastky v konečnom zúčtovaní pomôže skresať preplatenie hypotéky na minimum.

Práve pre takúto kompenzáciu je lepšie refinancovať hypotéku nielen s bankovým špecialistom, ale poradiť sa s finančným sprostredkovateľom. Ten môže pomôcť usporené peniaze investovať tak, aby ste hypotéku mohli splatiť skôr, alebo na konci doby splácania mali vytvorené dostatočné finančné zázemie.