Kollárove nájomné byty: Pre koho sú určené a pomôžu vôbec, ak si iné nemôžete dovoliť?

V médiách sa rozbehla kampaň o nájomnom bývaní podporovanom štátom. Predstava dvadsať tisíc bytov ročne sa už rozplynula, no Boris Kollár v krátkych šotoch prezentuje výsledky, ktoré sa jeho strane podarilo presadiť v parlamente. Obsah zákona o štátnej podpore nájomného bývania a pripravovaného nariadenia však zatiaľ prinášajú skôr pochybnosti. 

Kollár pôvodne sľuboval až o polovicu lacnejšie bývanie 

Štátne nájomné byty boli najvýraznejším predvolebným sľubom hnutia SME RODINA. Kollárovci lákali voličov na 25 000 nájomných bytov ročne s mesačným nájomným „od 119 Eur“. Výstavba nových bytov mala podľa oficiálneho vyhlásenia strany prospieť „všetkým tým, ktorí sa chcú postaviť na vlastné nohy a túžia po vlastnom bývaní aj napriek tomu, že ich príjem je nízky“. Po zvolení do parlamentu Kollár ďalej avizoval, že štátom regulované nájomné prinesie cenu bývania o 30 až 50 % nižšiu, ako je priemer v regiónoch. 

Štátom podporované nájomné bývanie: pomoc rodinám alebo podpora developerov? 

K fungujúcemu systému nájomného bývania podporovaného štátom máme aktuálne ešte pomerne ďaleko. V prvom rade chýbajú byty. Právny základ fungovania schémy už ale nadobúda reálne črty. Zákon o štátnej podpore nájomného bývania účinný od júla tohto roka v krátkej dobe s najväčšou pravdepodobnosťou doplní súvisiace nariadenie, ktorého účinnosť je zatiaľ plánovaná na 1. októbra 2022. 

Už teraz je jasné, že nájomné byty nebudú „štátne“ – prenajímateľmi budú osoby odlišné od štátu. Samotná podstata systému tkvie v spolupráci troch subjektov – Agentúry štátom podporovaného bývania, prenajímateľov a investičného partnera. Agentúra bude celý mechanizmus organizačne zastrešovať, jej členmi budú investiční partneri schválení vládou. Investiční partneri budú zároveň spoločníkmi samostatných právnických osôb, ktoré budú byty prenajímať.

Ako bude fungovať prideľovanie bytov 

Podľa dosiaľ zverejneného materiálu môžete získať štátom podporované nájomné bývanie, ak:

1) ste fyzickou osobou, ktorá dovŕšila 18 rokov a máte trvalý, prechodný alebo iný pobyt na území SR,
2) nemáte zákonom stanovené dlhy – nesmiete figurovať v zozname daňových dlžníkov, nemôžete mať evidované nedoplatky na poistnom na sociálne poistenie ani pohľadávky po splatnosti voči zdravotnej poisťovni a zároveň nesmiete byť dlžníkom zapísaným v centrálnom registri exekúcií,
3) minimálny príjem vašej domácnosti musí byť vyšší ako maximálna výška nájomného bez úhrad za energie a služby a bez nákladov na prevádzku, údržbu a opravy domu, pričom minimálny príjem sa určí ako rozdiel medzi priemerným čistým mesačným príjmomvašej domácnosti a jej životným minimom (nariadenie zároveň uvádza presnejšie podmienky určenia priemerného čistého mesačného príjmu a životného minima domácnosti vrátane obdobia, za ktoré budú posudzované),
4) maximálny priemerný čistý mesačný príjem vašej domácnosti musí byť rovný alebo nižší ako 8-násobok životného minima domácnosti.

Do príjmu sa započítavajú aj rôzne dávky. Stanoví sa aj pravidlo prednosti spočívajúce v tom, že pre zdravotne ťažko postihnutých občanov a občanov so štatútom odchovanca (napr. deti z detských domovov) sa má vyhradiť aspoň 10 % bytov; pre zamestnancov sa počíta s maximálnym podielom 40 % bytov, a to s prednostným právom preferovanej kategórie zamestnancov verejného sektora na 20 % bytov. 

Maximálna výška nájomného 

V minulosti Kollárovci predkladali rôzne konkrétne sumy zvýhodnených platieb za štátom podporované nájomné byty, pričom výslovne uvádzali, že ide o ceny vrátane energií a všetkých poplatkov (napr. instagramový príspevok hnutia SME RODINA z 10. 6. 2021). 

Návrh nariadenia napokon zakotvuje výpočet maximálnej výšky nájomného bez úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a bez nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu. Zjednodušene možno konštatovať, že maximálnu výšku nájomného na 1 m2 bytu získame tak, že vynásobíme priemernú ročnú nominálnu mzdu v danom samosprávnom kraji koeficientom vo výške 0,35 a váhou príslušného bytu, ktorá sa určuje podľa počtu jeho izieb (čím väčší byt, tým vyššia hodnota váhy). Následne sa výsledok vydelí priemernou výmerou príslušného bytu – táto nezodpovedá naozajstnej výmere prideľovaného bytu, ale priemernej výmere bytov stanovenej podľa počtu ich izieb (2 izbovému bytu je napr. priradená výmera 48 m2). 

Takto určená maximálna výška nájomného sa môže ďalej upravovať v závislosti na percentuálnej miere rastu  Indexu cien stavebných prác a priemernej nominálnej mzdy. Počíta sa aj so zvyšovaním nájomného raz ročne, a to o mieru inflácie dosiahnutú v predchádzajúcom kaledárnom roku. Odborníci sa zhodujú, že za uvedených podmienok sa cena bývania zrejme nebude významne líšiť od bytov v tržnom nájme. 

Problematická je aj otázka nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu. Nájomca bude mať povinnosť sa na nich podieľať – z návrhu nariadenia ale pritom vyplýva, že sa vo výpočte maximálnej výšky nájomného nezohľadňujú. V tržnom prostredí ale tieto náklady do kalkulácie výšky nájomného obyčajne vstupujú. 

Ako pozitívum pre nájomcov možno hodnotiť skutočnosť, že sa počíta s možnosťou príspevku na štátom podporované nájomné bývanie od zamestnávateľa – je ale otázkou, do akej miery sa bude v praxi táto možnosť využívať. 

Pre nájomcu vo zvýhodnenom byte budú platiť prísnejšie podmienky 

Zatiaľ čo pri klasickom tržnom nájme na dobu neurčitú platí, že ho prenajímateľ môže vypovedať, ak dlhujete nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako 3 mesiace, pri štátom podporovanom nájomnom bývaní bude možné pristúpiť k výpovedi už v prípade dlhu presahujúceho plnene za 1 mesiac. Ak budú dôvodom výpovede spomínané dlhy na platbách za byt, je výpovedná doba skrátená len na 15 dní. 

S prihliadnutím na dosiaľ zverejnené informácie sa teda javí, že z dlhodobého hľadiska bude hlavným prínosom celej úpravy najmä viac nájomných bytov – tieto sú ale ešte hudbou budúcnosti.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.

Investujte so Saxo lacnejšie

Využite nižšie poplatky za US akcie - 0,08 %, min. 1 USD, s menovou konverziou 0,25 % a bez minimálneho vkladu.

Zistite viac