Využívanie pozemku alebo nehnuteľnosti bez súhlasu majiteľa. Ako sa brániť?

Nájomná zmluva, vecné bremeno alebo žaloba

Nie každé neoprávnené užívanie cudzej nehnuteľnosti alebo jej časti je praktické riešiť nekompromisnou výzvou na jeho ukončenie. V praxi treba zvážiť najmä dôvod, pre ktorý druhá osoba vašu nehnuteľnosť vlastne využíva. Najčastejším prípadom býva potreba prejazdu či prechodu k iným nehnuteľnostiam. V podobných situáciách je pre všetky zúčastnené strany výhodnejšie, keď sa na režime užívania dohodnú. Dohoda môže spočívať buď v uzatvorení nájomnej zmluvy, v zmysle ktorej vám bude užívateľ za užívanie vašej nehnuteľnosti poskytovať periodicky vyplácané nájomné, alebo v uzatvorení zmluvy o zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve cesty, ktoré užívateľovi zriadite za primeranú náhradu.

Pokiaľ sa na podmienkach užívania nedohodnete, môžete každopádne podať na súd tzv. negatórnu žalobu, ktorou budete žiadať, aby sa užívateľ užívania vašej nehnuteľnosti zdržal. V prípade potreby vysťahovania bývalého nájomcu či iného užívateľa z vášho bytu alebo domu sa podáva žaloba o vypratanie.

Ak je váš pozemok užívaný kvôli prístupu na cudziu stavbu, ktorý nemožno zabezpečiť inak, rátajte pri plánovaní riešenia aj s tým, že vlastník stavby má podľa zákona možnosť žiadať súd o zriadenie vecného bremena cesty cez váš pozemok a tento mu v zásade musí vyhovieť. Právo cesty sa nezriadi, ak má vlastník stavby možnosť využiť na prístup aj iné pozemky v jeho vlastníctve a váš pozemok využíva len preto, lebo je to pre neho pohodlnejšie (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22Cdo 38/2005). Zároveň platí, že vecné bremeno cesty je možné súdne zriadiť len v prospech vlastníka stavby, nie v prospech vlastníka pozemku (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22Cdo 2317/2004).

Osobitne zákon upravuje riešenie prípadov, v ktorých niekto bez vášho dovoleniazriadi na vašom pozemku stavbu. Ak sa budete brániť žalobou, môže súd o neoprávnenej stavbe rozhodnúť tak, že:

- nariadi jej odstránenie na náklady vlastníka stavby,

- ju za náhradu prikáže do vášho vlastníctva, a to za predpokladu, že by jej odstránenie nebolo účelné a že s týmto postupom súhlasíte,

- upraví vzájomný vzťah medzi vlastníkom stavby a vami inak, najmä môže zriadiť za náhradu vecné bremeno nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.

Za užívanie za minulé obdobie žiadajte náhradu

Okrem zváženia, či sa budete snažiť užívaniu vášho majetku zabrániť alebo do budúcna uprednostníte právnu úpravu vzájomných vzťahov s užívateľom, treba doriešiť aj neoprávnené užívanie za minulé obdobie.

Užívateľa čo najskôr vyzvite, aby vám za užívanie nehnuteľnosti bez platnej zmluvy či iného právneho dôvodu (napr. vecného bremena) vydal bezdôvodné obohatenie. Bezdôvodné obohatenie získané užívaním cudzej veci sa poskytuje ako peňažná náhrada, a to vo výške zodpovedajúcej nájomnému, ktoré by užívateľ v danom mieste a v dobe trvania neoprávneného užívania zaplatil, ak by vec užíval na základe zmluvy (tzv. obvyklé nájomné).

Čiastku zodpovedajúcu obvyklému nájomnému zistíte napríklad porovnaním ponuky realitných kancelárií; v prípade súdneho sporu sa zvyčajne pre jej spravodlivé určenie ustanovuje znalec, ktorý ju určí v znaleckom posudku.

Ak sa nebudete brániť, môžete prísť nielen o peniaze, ale aj o nehnuteľnosti

S uplatnením krokov za účelom obrany vášho vlastníckeho práva k nehnuteľnosti príliš neváhajte. Ak neoprávnené užívanie nebudete riešiť, môžu vám hroziť 2 nepriaznivé následky:

1) Premlčanie práva na vydanie bezdôvodného obohatenia

Právo na vydanie peňažnej náhrady za neoprávnené užívanie sa premlčí za 2 roky odo dňa, v ktorom sa dozviete, že k bezdôvodnému obohateniu došlo a kto sa vlastne na váš úkor obohatil. Ak by ste sa o neoprávnenom užívaní dozvedeli až neskôr, treba mať na pamäti, že sa vám v každom prípade právo na vydanie bezdôvodného obohatenia premlčí najneskôr za 3 roky odo dňa, keď k nemu došlo. Na premlčanie sa prihliada, len ak ho užívateľ namietne.

Príklad: O užívaní vašej nehnuteľnosti preukázateľne viete už 4 roky; s užívateľom sa snažíte dohodnúť, ale nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia ste voči nemu na súde ešte neuplatnili. Ak uplatníte nárok na zaplatenie čiastky zodpovedajúcej obvyklému nájomnému za celé 4 roky, riskujete vznesenie námietky premlčania ohľadom čiastky zodpovedajúcej obohateniu za prvé 2 roky užívania (a tým pádom aj stratu nároku na náhradu trov súdneho konania s ohľadom na váš čiastočný neúspech v súdnom spore).

2) Vydržanie nehnuteľnosti, jej časti alebo vecného bremena k nej

Vydržanie nehnuteľnosti, resp. jej časti vám hrozí, ak ju cudzia osoba užíva nepretržite po dobu 10 rokov. Do tejto doby sa započítava aj doba, po ktorú mal nehnuteľnosť v oprávnenej držbe aj jej právny predchodca (napríklad jeho rodič, po ktorom dedil). Treba však dodať, že vydržanie prichádza do úvahy len v prípade tzv. oprávnenej držby. O tejto možno uvažovať len vtedy, ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí.

Pokiaľ je z okolností zjavné, že užívateľ musí vedieť, že neužíva vlastnú vec, nemusíte sa vydržania báť. Typicky však nad ním treba uvažovať v prípadoch, kedy sused doslova „od nepamäti“ užíva kúsok vášho pozemku a vy ste to zistili až po rokoch pri jeho zameriavaní geodetom. Okrem nehnuteľnosti alebo jej časti možno vydržať aj vecné bremeno, a to práve napríklad už spomínané vecné bremeno cesty. Aj pre jeho vydržanie platí vydržacia doba v trvaní 10 rokov.

Ak teda susedia používali cestu cez váš pozemok k ich nehnuteľnosti ešte od čias vašich starých rodičov a vy im v ňom teraz bránite, lebo vecné bremeno cesty nebolo zapísané na list vlastníctva, treba myslieť aj v tomto prípade na to, že susedia mohli vecné bremeno vydržať.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.

Investujte so Saxo lacnejšie

Využite nižšie poplatky za US akcie - 0,08 %, min. 1 USD, s menovou konverziou 0,25 % a bez minimálneho vkladu.

Zistite viac