Ako na predaj či kúpu nehnuteľnosti zaťažených hypotékou?

Aj napriek poklesu tohtoročného záujmu je hypotéka s pomerne výrazným odstupom najčastejšie využívaným produktom určeným k financovaniu nového bývania. Napomáhajú tomu jednak stále ešte relatívne nízke úrokové sadzby, ale tiež stále sa rozširujúca ponuka bank hypotéky poskytujúcich. Rovnako vybavenie hypotéky je stále jednoduchšie. Hypotéka, či už klasická, či americká je však vždy zastavená nehnuteľnosťou. Vďaka tomu pri eventuálnom predaji tejto zastavenej nehnuteľnosti vždy vzniká problém – čo so zástavným právom?

Sú v podstate tri možnosti ako túto situáciu riešiť:

Splatenie hypotéky

Refinancovanie hypotéky

Prevzatie hypotéky

Splatenie hypotéky

Výhodou tohto postupu je jeho rýchlosť, jednoduchosť a zánik zástavného práva k nehnuteľnosti. Nevýhodou sú naopak vysoké náklady takého postupu. Málokedy sa totiž podarí načasovať predaj nehnuteľnosti do skončenia doby fixácie, kedy je hypotéku možné bez sankcií splatiť. Je tak väčšinou potrebné počítať so sankčným poplatkom za predčasné splatenie hypotéky, čo celú operáciu podstatne predraží.

Splatenie hypotéky sa v praxi uskutočňuje takto:

• Kupujúci zloží, najlepšie do notárskej zástavy, sumu dohodnutú za predaj nehnuteľnosti.
• Predajca nehnuteľnosti potom z týchto peňazí zaplatí banke zostávajúci dlh a tým zanikne zástavné právo k nehnuteľnosti.
• Následne sa nehnuteľnosť prepíše na kupujúceho už bez zástavného práva.

Refinancovanie hypotéky

Tento postup je výhodné použiť v prípade, že hypotéka na získavanú nehnuteľnosť je uzavretá za podstatne horších podmienok než sú na hypotekárne úvery ponúkané v súčasnosti. Rovnako ako pri splatení hypotéky je väčšinou potrebné počítať so sankciou za predčasné splatenie hypotéky a s nákladmi na vybavenie hypotéky novej. Z tohto dôvodu je väčšinou lepšie dať prednosť postupu popísanom v nasledujúcom odseku, teda prevzatiu hypotéky.

Postup pri refinancovaní hypotéky:

• Kupujúci si vybaví hypotéku podľa vlastného výberu a zaručí ju získavanou nehnuteľnosťou.
• Zástavné právo banky, u ktorej si kupujúci zjednal hypotéku sa zapíše na kataster ako druhé v poradí.
• Banka kupujúceho povolí čerpanie úveru banke predávajúceho, a tá prevedie peniaza, ktorými hypotéku umorí.
• Banka predávajúceho vystaví kvitovanie (potvrdenie o zániku pohľadávky), ktorá sa vloží na kataster – ten vymaže pôvodné zástavné právo a zapíše nové ako prvé v poradí.

Prevzatie hypotéky

V podstate najpoužívanejšia a z hľadiska poplatkov i najlacnejšia variant. Jej výhodou je jednoduchosť a oproti obom predchádzajúcim variantom i úspora poplatkov. Na druhú stranu je tento postup pomerne časovo náročný. Poplatky s prevzatím hypotéky spojené obvykle platia kupujúci.

Postup pri prevzatí hypotéky:

• Predávajúci sa dohodne s kupujúcim, že prevezme nehnuteľnosť i s hypotékou
• Banka si kupujúceho preverí (jeho bonitu) a udelí súhlas s prevzatím hypotéky
• Kupujúci zloží, najlepšie do notárskej zástavy, čiastku zodpovedajúcu rozdielu medzi dohodnutou predajnou cenou a nesplatenou čiastkou hypotéky
• Potom, čo sa uskutoční prepis v katastre nehnuteľností, sú peniaze uvoľnené na účet predávajúceho