Mali ste vysoké nedoplatky za kúrenie? Takto sa možno vyhnúť ich plateniu

Pravidlá rozúčtovania nákladov na teplo v bytových domoch sú v posledných rokoch na Slovensku veľkou témou. Nie je ľahké nastaviť ich tak, aby boli dostatočne férové aj k milovníkom vykúrených bytov, aj k „škrtičom radiátorov“. Slovenské súdy riešia žaloby správcov na vymáhanie nedoplatkov za kúrenie pomerne často. Pri rozhodovaní neraz dajú za pravdu aj nespokojným vlastníkom. Správcovia nedoplácajú len na problematické nastavenie pravidiel pre rozúčtovanie nákladov, ale aj na nevhodne zvolený spôsob merania spotrebovaného tepla.

Vlastníčka sa vyhla nedoplatku 7 000 eur

Jeden z prípadov, v ktorých sa vlastník bytu napokon nedoplatku ubránil, sa odohral v Prešove. Správca v ňom zažaloval majiteľku bytu o čiastku presahujúcu 7 000 eur. Pred platením nadsadenej sumy ju zachránil až znalecký posudok.

V konaní riešenom Krajským súdom v Prešove (sp.zn. 11CoCsp/5/2023) išlo o nedoplatky za obdobie rokov 2017 až 2018. Majiteľka v tomto období riadne hradila mesačné preddavky. Nedoplatky z vyúčtovania mala aj v predchádzajúcich rokoch, enormné podlžnosti za kúrenie ale neočakávala. Na súde jej pomohol znalec z oboru energetika, ktorý po zhodnotení situácie skonštatoval, že vyúčtovanie nemohlo zodpovedať reálnej spotrebe.

Správca k stanovisku znalca uviedol, že zvolená metodika rozúčtovania nákladov a zistené vstupné údaje boli v súlade s tým, čo si odhlasovali vlastníci v bytovom dome na schôdzi. Poukázal na to, že sa majiteľka proti schváleniu pravidiel na schôdzi nebránila; mala možnosť podať žalobu tzv. prehlasovaného vlastníka a neurobila tak, hoci išlo o osobu s právnickým vzdelaním.

Súd upozornil, že správca vlastníkom neposkytol dôležité informácie

V období vzniku riešených nedoplatkov sa v bytovom dome sa mali náklady na teplo rozúčtovať tak, aby základná zložka predstavovala 40 % a spotrebná zložka podľa pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov 60 %. Znalec spočítal, že pri rešpektovaní takto nastavených pravidiel by vlastníčka spotrebovala takmer polovicu všetkého tepla dodaného do bytového domu. V dome sa pritom nachádzalo ďalších 31 bytov. A z akého dôvodu výpočet vygeneroval takto nadhodnotenú spotrebu? Ostatní užívatelia bytov v dome podľa znalca buď nebývali alebo nekúrili, prípadne využívali na vykurovanie iné zdroje tepla.

Ďalším faktorom, ktorý v danom prípade spôsobil neúmerný nedoplatok, bol nevhodný spôsob merania spotreby. Práve táto skutočnosť sa stala „priťažujúcou okolnosťou“ a prispela k tomu, že správca v spore s majiteľkou bytu neuspel. Súd zistil, že keď vlastníci rozhodovali o výbere dodávateľa na dodávku a montáž bytových meračov tepla, mohli si vybrať aj merače, ktoré by vo výsledku lepšie zohľadnili skutočnú spotrebu tepla v bytoch. Správcovo pochybenie podľa súdu spočívalo v tom, že vlastníkov nedostatočne upozornil na dôvody technickej nevhodnosti a riziká plynúce z použitia nimi odsúhlasených meračov.

Prečo je rozhodnutie súdu dôležité aj do budúcna?

Záväzné pravidlá vyúčtovania nákladov na kúrenie prešli zmenami len nedávno. V praxi sa ale stále volá po vhodnejšom kompromise. Prípad riešený Krajským súdom v Prešove sa týka obdobia, v ktorom vyhláška ministerstva hospodárstva ešte dostatočne nezohľadňovala prestup tepla medzi bytmi. Majitelia vykúrených obydlí preto do veľkej miery „dotovali“ vlastníkov chladnejších bytov. Po zmene vyhlášky účinnej od minulého roka sa pre zmenu ozývajú nespokojné hlasy tých, ktorí na kúrení radšej šetria. Ministerstvo hospodárstva preto avizovalo ďalšie potenciálne zmeny (bližšie: Bič na škrtičov radiátorov nevyšiel, pravidlá vyúčtovania za teplo sa budú meniť).

Rozhodnutie Krajského súdu Prešov však nie je podstatné len z hľadiska posudzovania starších nedoplatkov. Jeho význam tkvie najmä v zdôraznení zodpovednosti správcov. Títo by podľa súdu mali (ako odborníci v danej oblasti) usmerňovať a korigovať riešenia prijímané vlastníkmi tak, aby chránili ich záujmy.

Neznamená to však, že by za nich mali rozhodovať. Ide však o subjekty, ktoré majú dobre poznať nielen príslušné právne predpisy, ale aj reálne pomery v dome. Vlastníkom by ich teda mali vedieť vysvetliť a v každom prípade by

ich mali upozorniť aj na negatívne dôsledky ich rozhodnutí spôsobom, ktorý je dostatočne zrozumiteľným aj pre laikov.

Ak si správcovia svoju informačnú povinnosť nesplnia, zarábajú si na problémy. V prípade, že rozhodnutie nepoučených vlastníkov povedie k neadekvátnym nedoplatkom, nemusia byť tieto napokon úspešne vymožené.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.