Správca bytového domu: čo všetko musí zabezpečiť a aké páky na neho majú vlastníci?

Činnosť správcov bytových domov je prísne regulovaná. Každý z nich musí byť povinne zapísaný do osobitného zoznamu vedeného ministerstvom dopravy; ak sa dopustia závažnejšieho pochybenia, môže to viesť až k znemožneniu ich ďalšieho pôsobenia. Už drobné omeškanie so splnením niektorých povinností môže správcov pripraviť o nárok na ich odmenu.

Správca musí riešiť aj stav vášho domu; toto je prehľad jeho povinností 

Správca by mal pre vlastníkov vykonávať činnosti vedúce k zabezpečeniu:

- prevádzky, údržby, opráv, rekonštrukcií a modernizácií spoločných častí a zariadení domu a tiež priľahlého pozemku a príslušenstva,

- služieb spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov,

- vedenia účtu domu v banke,

- vymáhania škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok a nárokov (vrátane zabezpečenia exekúcie),

- ďalších činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku.

Svoj postup pri obstarávaní tovarov a služieb v rámci zabezpečovania činností spojených so správou domu by mal správca priebežne zverejňovať, a to vrátane jednotlivých cenových ponúk. Môže tak robiť na mieste v dome obvyklom (v spoločných častiach) alebo na svojich webových stránkach. 

Všetky vyššie povinnosti je správca povinný plniť buď kontinuálne alebo podľa potreby. Okrem nich musí každoročne ďalej zaistiť:

1) Vypracovanie výročnej správy o jeho činnosti

Správa o činnosti správcu za predchádzajúci kalendárny rok musí byť vlastníkom predložená najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka. Mala by obsahovať informácie o:

- finančnom hospodárení domu,

- stave spoločných častí a zariadení domu,

- iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. 

2) Vyúčtovanie použitia fondu a úhrad

Do konca mája musí správca vlastníkom okrem správy o jeho činnosti predložiť tiež vyúčtovanie:

- použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a

- úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

3) Vypracovanie plánu opráv na nasledujúci kalendárny rok

Správca musí vlastníkom každý rok najneskôr do 30. novembra predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadňuje hlavne opotrebenie materiálu a stav spoločných častí a zariadení domu. V tejto súvislosti zároveň navrhne výšku tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu na kalendárny rok. 

Ak si správca jednu z vyššie uvedených každoročných povinností (tzn. predloženie výročnej správy, vyúčtovania alebo plánu opráv) nesplní v zákonom požadovaných lehotách, nemá až do vykonania nápravy nárok na platbu za správu.

Nie ste so správcom spokojní? Toto je riešenie 

Výhrady a požiadavky vlastníkov k činnosti správcu by mali byť komunikované prostredníctvom zástupcu vlastníkov, ktorého si v dome zvolíte. Túto funkciu môže vykonávať výlučne vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Každý správca musí mať tiež verejne dostupnú kanceláriu, ktorá bude pre vlastníkov otvorená minimálne 2 pracovné dni v týždni, a to najmenej 4 za sebou idúce hodiny. 

Zmluva so správcom je záväzná pre všetkých vlastníkov v dome. Ak by aj niektorý z nich bol so správcom nespokojný, nemôže zmluvu individuálne ukončiť – zmena správcu si vyžaduje zhodu viacerých vlastníkov.

Pre zrušenie zmluvy so správcom treba splniť nasledujúce podmienky:

1) o ukončení zmluvy výpoveďou musí byť najskôr rozhodnuté nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, zároveň by malo byť odhlasované aj poverenie osoby, ktorá výpoveď podpíše,

2) výpoveď musí byť doručená správcovi s tým, že pokiaľ nie je v zmluve o výkone správy dohodnuté inak, začína výpovedná lehota plynúť od 1. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede a trvá 3 mesiace.

Na dodržiavanie zákonom stanovených podmienok pre výkon činnosti správcov dohliada Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR. Okrem neho však správcov môže kontrolovať napríklad aj Slovenská obchodná inšpekcia, a to pokiaľ ide o spotrebiteľské práva vlastníkov spojené s vyúčtovaním úhrad za poskytované plnenia.

Informáciu, či sa práve vaša správcovská spoločnosť nedopustila závažnejších pochybení, môžete získať aj zo zoznamu správcov dostupného na stránkach ministerstva dopravy. Zverejňujú sa v ňom totiž aj oznámenia o pokutách za porušenie ich povinností, ktoré presiahnu 1 660 eur. Za najhoršie prehrešky ministerstvo správcov trestá vyčiarknutím zo zoznamu, čím zároveň dochádza k ukončeniu ich ďalšej správcovskej činnosti.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.