Verejná cesta je na súkromnom pozemku. Môže vlastník zakazovať jej užívanie?

Súkromné vlastníctvo cesty nevylučuje jej verejnú povahu 

Cesta používaná širším okruhom ľudí vedúca cez pozemok súkromného vlastníka nie je na Slovensku ničím výnimočným; veľmi často ide o pozemné komunikácie vedúce do areálov či štvrtí, v ktorých sídli alebo býva viacero subjektov. Povaha takýchto ciest zvyčajne pramení zo špecifických okolností ich vybudovania. 

Môže ísť o komunikácie, ktoré v minulosti zhotovil štát za účelom prístupu k objektom spravovaným rôznymi štátnymi organizáciami, ktoré boli v procese privatizácie prevedené na viacerých súkromníkov. Nezriedka však ide aj o cesty zriadené v súvislosti s hromadnou výstavbou celého bloku obytných domov. 

Z právneho hľadiska sú komunikácie spájajúce určité objekty a nehnuteľnosti s ostatnými pozemnými komunikáciami označované ako tzv. účelové cesty. Môžu k nim patriť aj poľné a lesné cesty, príchodové cesty k  staveniskám, lomom, baniam, pieskovniam či iným objektom. 

Účelové cesty sa členia na:

1) verejnéalebo

2) neverejné, ktoré sa nachádzajú v uzavretých priestoroch alebo objektoch. 

Verejné účelové cesty môže užívať každý, aj keď patria súkromnej osobe 

K verejným účelovým cestám sa viaže režim tzv. všeobecného užívania. V rámci neho môže v medziach osobitných predpisov tieto komunikácie užívať každý, a to obvyklým spôsobom a na účely, na ktoré sú určené. Ak je účelová cesta verejná, vlastník by nemal v jej užívaní brániť. 

Pre „verejnosť“ účelovej cesty je určujúca vôľa vlastníka prejavená zvyčajne už pri jej vybudovaní. Judikatúra vychádza z tzv. teórie venovania; táto spočíva v tom, že vlastník buď výslovne alebo aj mlčky akceptoval, že komunikáciu zriadenú na jeho pozemku budú môcť využívať aj iní ľudia. Pre vylúčenie vzniku režimu všeobecného užívania sa teda vyžaduje, aby dal vlastník jasne najavo, že si nepraje sprístupnenie cesty iným ešte predtým, než k nemu fakticky dôjde (napr. rozhodnutie Krajského súdu Banská Bystrica, sp.zn. 14Co/24/2023). 

Môže vlastník žiadať náhradu za užívanie verejnej účelovej cesty? 

Všeobecne platí, že ak niekto užíva vec vo vašom vlastníctve, mal by vám poskytnúť adekvátnu kompenzáciu. 

Užívanie tzv. súkromných pozemkov osobami rozdielnymi od ich vlastníkov zvyčajne prebieha v právnom režime:

1) nájmu – užívateľ uzatvorí s vlastníkom pozemku nájomnú zmluvu a za užívanie mu v pravidelných intervaloch hradí odplatu vo forme dohodnutého nájomného,

2) vecného bremena cesty (resp. prechodu a prejazdu) – ktoré môže byť opäť zriadené zmluvou (ale napríklad aj súdnym rozhodnutím) za primeranú odplatu. 

Treťou alternatívou, na základe ktorej je možné užívanie komunikácií vedúcich cez pozemky súkromných osôb, je už spomínaný režim verejných účelových ciest. Tento typ užívania prístupových ciest bol (na rozdiel od nájmu či vecného bremena) až donedávna pre vlastníkov veľmi nevýhodný; viacero slovenských súdov totiž peňažnú náhradu za takéto užívanie nepriznávalo. 

Súdna prax pritom vychádzala z toho, že vlastníci žiadali nárok na zaplatenie čiastky zodpovedajúcej bezdôvodnému obohateniu. Priznanie tohto nároku ale vyžaduje splnenie podmienky, že pozemok musí byť užívaný neoprávnene (napr. rozhodnutie Krajského súdu Prešov, sp.zn. 6Cob/56/2017). Právny dôvod užívania verejnej účelovej cesty ale existuje – opiera sa o právo všeobecného užívania podľa zákona o pozemných komunikáciách. 

Ústavný súd dal vlastníkom účelových ciest nádej 

Nepriaznivú situáciu vlastníkov pozemkov s verejnými účelovými cestami zmenil nález Ústavného súdu SR z dňa 2. marca 2023, vydaný pod sp.zn. II. ÚS 245/2021. 

Rozhodnutie bolo prijaté v súvislosti so žalobou, na základe ktorej vlastník prístupovej cesty požadoval od jej užívateľa úhradu bezdôvodného obohatenia vo výške zodpovedajúcej obvyklému nájomnému. Okresný súd náhradu bezdôvodného obohatenia priznal. Pri posúdení nároku ale argumentoval tým, že kompenzácia vlastníkovi patrí aj preto, lebo prístupová cesta v posudzovanom prípade nemala povahu pozemnej komunikácie, nakoľko nespĺňala potrebné technické požiadavky (nebola ohraničená vonkajšími hranami priekop, rigolov, násypov a zárezov svahov, zárubných a obkladových múrov alebo pätou oporných múrov).

 Z uvedeného dôvodu sa na ňu preto podľa súdu nevzťahoval režim všeobecného užívania, ktorý by vylučoval možnosť priznania náhrady bezdôvodného obohatenia. Túto názorovú líniu následne odobril aj príslušný krajský súd. 

Ústavný súd SR však náhľad všeobecných súdov na režim všeobecného užívania poopravil. Upozornil, že aj pokiaľ by cesta bola posúdená ako verejná účelová komunikácia s povinnosťou jej sprístupnenia, nemožno od jej vlastníka spravodlivo žiadať, aby ju sprístupnil a udržiaval v prevádzkovom stave bez adekvátneho protiplnenia zo strany užívateľov. Z odôvodnenia rozhodnutia Ústavného súdu zároveň vyplýva, že sa vlastníci uvedených prístupových ciest môžu domáhať peňažnej kompenzácie za ich užívanie na základe primeranej aplikácie právnej úpravy bezdôvodného obohatenia. 

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.