Kupovať nehnuteľnosti sa už nemusí oplatiť!

Vysoké ceny nehnuteľností trúbia na ústup

Na krízu spred takmer desiatich rokoch už investori prakticky zabudli. Prudké odlepenie cien realít od dna nebol jav vlastný len Slovensku.

Posilňovali naprieč celou Európou. Dokonca ešte v prvom štvrťroku 2017 zaznamenala EÚ priemerný rast cien 4,5% . Plynulé tempo však už začali narúšať aj prvé prepady a investori opäť pochopili, že zlatá éra niekoľkopercentného zhodnocovania sa možno chýli k záveru. 

• Kalkulačka parametrov hypotéky
  

Podľa Eurostatu si medziročne za bývanie priplatili najviac  Česi, a to až necelých 13%. Na druhom konci rebríčka však stáli obyvatelia Chorvátska, kde reality poklesli o  -0,4% a v Taliansku bol pokles -0,1%.

Nejde o žiadne alarmujúce výsledky, no aj riaditeľ Odboru financovania nehnuteľností ČSOB Jozef Futrikanič hovorí: „Ak by sme porovnali vývoj cien na medzikvartálnej báze, teda prvý štvrťrok tohto roka a posledný kvartál minulého roka, sedem krajín EÚ vrátane Slovenska už zaznamenalo aj zlacnenie nehnuteľností určených na bývanie.“ To možno považovať za prvý znak, že reality prekročili rastovú fázu. To v preklade znamená, že ich kúpa dnes nemusí byť výhodná. 

„Zdá sa, že ceny nehnuteľností dosiahli strop, pomaličky začínajú stagnovať. Široká ponuka novostavieb dopĺňa chýbajúci bytový fond. Objavujú sa prvé lastovičky s nižšími cenami. Objavujú sa iba krátko, lebo dopyt reaguje rýchlou kúpou. Ale je to znak, že sa začína trh upokojovať,“ hovorí  Gabriel Šille, konateľ realitnej kancelárie EUROPA a dodáva: „Zo skúsenosti viem, že nezanedbateľné množstvo nehnuteľností kúpených dnes za ceny vyhnané do extrémnych výšok bude o pár rokov, až sa upokojí realitný trh, problém predať bez straty.“ Jeho slová potvrdzuje aj vývoj na realitnom a úverovom poli. 

Na Slovensku nie je kam rásť

Posledné čísla, ktoré zaznamenala Národná banka na Slovenska ešte stále hovoria o raste, no ide skôr o zotrvačnosť ako o trend.  Podľa NBS  priemerná ponúkaná cena nehnuteľností na bývanie za meter štvorcový v prvom kvartáli 2017 vzrástla oproti predošlému štvrťroku o 37eur. To bolo dokonca viac, ako priemerný kvartálny rast 18 eur v roku 2016.

Jozef Futrikanič však hovorí, že trh vykazuje prvé náznaky nasycovania. Nové bytové projekty vo výstavbe sa predávajú stále veľmi dobre, rovnako tak aj staršia ponuka bytov, avšak v niektorých projektoch  a lokalitách je cítiť mierne spomalenie predaja. K rovnováhe medzi dopytom a ponukou by podľa neho mohlo na trhu prísť počas roka 2019. Rozdiely medzi novostavbami a staršími objektmi sa bude naďalej prehlbovať.

„Donedávna boli jednotkové ceny starých a nových bytov takmer totožné, čo je anomália. Už sa však otvárajú cenové nožnice a rozdiel medzi starším a novým bytom musí byť minimálne 20-30 %,” vysvetlil prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár a odhaduje, že vývoj bude pokračovať minimálne počas najbližšieho roka. Najpravdepodobnejší scenár zrejme bude, že pri  starších bytoch príde k spomaleniu až k stagnácii cien a pri novostavbách len k spomaleniu rastu cien. O náraste však už nikto nehovorí.

Nový vrchol sa konať nebude

Nie je žiadnym tajomstvom, že ceny nehnuteľností do výšok dostali dostupné úvery. Bývanie sa vďaka niekedy až nulovým úrokom na hypotéke stalo dostupné prakticky pre každého. Uplatnila sa preto klasická zákonitosť trhu, kde je dopyt, tam rastie cena. Analytici NBS Mikuláš Cár a Roman Vrbovský už dnes uvádzajú, že tvrdšie kritériá na získanie hypoték, sa môžu prejaviť v postupnom zmierňovaní dynamiky cien nehnuteľností. Nový rekord v cenách sa tak konať nebude. Sprísnenie pôžičiek zabráni vzniku realitnej bubliny, ktorá sa nafúkla pred krízou. Ako uviedla analytička Poštovej banky Jana Glasová:  

„Meter štvorcový nehnuteľnosti kúpime o 90 eur drahšie ako vlani, no napriek tomu sú ceny o 12 % nižšie oproti predkrízovým maximám.“ Ceny bytov a domov sú aktuálne nižšie ako ich predkrízové maximá vo všetkých našich regiónoch. Najvýraznejšie, až o pätinu, zaostávajú ceny v Prešovskom kraji a následne v Košickom kraji o -16,5 %. Naopak, predkrízové úrovne najviac dohnali nehnuteľnosti v Bratislave a okolí, ktoré sú aktuálne lacnejšie len o necelých -6 %.

Od roku 2018 bude bývanie menej dostupné

Spomaľovanie dopytu sa už začína prejavovať vďaka zmenám, ktoré vstúpilo do platnosti od 1. marca tohto roka. Každý žiadateľ o hypotéku už musel preukázať finančnú rezervu medzi príjmami a výdavkami minimálne 5 % .

To nie je až tak veľa, no pomer má vystúpiť až na 20% a to už od januára 2018. Pre mnohých už nesplniteľná hranica. Banky súčasne s tým znižujú objem  80 - 100 % hypoték.

Ešte viac zasiahne trh zmena, vďaka ktorej od 1. januára 2018 bude pri žiadosti o spotrebný úver zohľadnená výška povinnej rezervy minimálne 15 percent. Od júla 2018 sa rezerva zvýši na pätinu. Počítať sa bude ako rozdiel príjmov a nákladov na život, pričom v nákladoch sú už započítané aj splátky všetkých existujúcich úverov.

Počet žiadateľov o dofinancovanie nehnuteľnosti ďalšou pôžičkou sa preto logicky zníži. To sa odrazí na zníženom dopyte, ktorý automatiky stlačí ceny bývania nižšie.