Zdroj: Shutterstock
Rezidenčný trh v Európe sa v roku 2024 ochladil, no Slovensko sa tomuto trendu žiaľ vymyká. Zatiaľ čo v niektorých krajinách sa ceny stabilizujú, u nás pokračujú v prudkom raste. Podľa Deloitte Property Indexu patrí Slovensko medzi krajiny s najnižšou dostupnosťou bývania. Na kúpu bežného bytu musí priemerný Slovák šetriť takmer 13 rokov, čo nás radí na predposledné miesto v Európe. Analytici varujú, že bez zásadných zmien sa bývanie stane nedosiahnuteľným pre stále väčšiu časť populácie.
„Bývanie na Slovensku už dávno nie je samozrejmosťou, ale luxusom. A situácia sa ďalej zhoršuje,“ upozorňuje analytik finančných trhov XTB Matej Bajzík.
Na kúpu štandardného bytu s rozlohou 70 m² musí priemerný Slovák odložiť až 12,7 ročného platu. Len pre porovnanie – v dánskom meste Odense postačí na rovnaký byt len 4,9 ročných platov, najmä vďaka vysokým priemerným príjmom.
Európsky rezidenčný trh v rokoch 2024 a 2025 vstúpil do fázy vyvažovania. Po pandémii a období prudkého rastu cien sa situácia začína stabilizovať, no dostupnosť bývania ostáva problémom. Kým inflácia mierne poklesla a úrokové sadzby sa začali uvoľňovať, úverové podmienky sú stále prísne, čo brzdí dopyt najmä u mladých rodín a prvokupcov.
Napriek tomu ceny novostavieb v niektorých štátoch naďalej rástli. Najvýraznejší ročný nárast cien zaznamenali Poľsko (+19,3 %), Albánsko (+16,6 %), Izrael a Bosna a Hercegovina (obe +12,7 %). Naopak, Turecko ako jediné krajiny zažilo výrazný pokles cien (-12,0 %), čo súviselo s vysokými úrokovými sadzbami a poklesom dopytu.
Najnedostupnejším mestom v Európe sa v roku 2024 stal Amsterdam, kde na kúpu bytu s rozlohou 70 m² bol potrebný až 15,4-násobok priemerného hrubého ročného platu. Hneď za ním sa umiestnili Atény (15,3) a Praha (15,0). Zo slovenských miest sú na tom najhoršie Košice (14,2), Banská Bystrica (12,8) a Bratislava (12,3).
V rebríčku krajín podľa priemernej ceny novostavieb vedie Luxembursko s hodnotou 8 760 €/m², nasledované Izraelom (6 131 €/m²), Spojeným kráľovstvom (5 203 €/m²) a Rakúskom (5 053 €/m²). Slovensko sa umiestnilo v dolnej polovici rebríčka s priemernou cenou 3 252 €/m², čo predstavuje medziročný nárast o 4,7 %.
„Slovensko a Česko opäť patria medzi krajiny s najhoršou možnosťou získať vlastné bývanie, pričom rozdiel medzi rastom miezd a infláciou cien nehnuteľností sa prehlbuje, keďže mzdy nedokážu držať krok s rastúcimi nákladmi na bývanie,“ uvádza Miroslav Linhart, partner, Deloitte Česká republika, ktorý je zároveň lídrom tímu poradenstva v oblasti nehnuteľností a stavebníctva v Deloitte Central Europe.
Najhoršie zo slovenských miest je na tom Košice, kde si ľudia musia na byt odložiť až 14,2 ročných platov. „Košice predbehli už len mestá ako Praha, Atény a Amsterdam,“ konštatuje Bajzík. Ceny nehnuteľností tam navyše v druhom kvartáli 2025 vzrástli o 5,1 % oproti prvému kvartálu.
Za Košicami nasleduje Banská Bystrica (12,7 ročných platov) a až na treťom mieste skončila Bratislava s hodnotou 12,3. Dôvodom miernejšej pozície hlavného mesta je pomalší medzikvartálny rast cien, len 2,3 %.
Jedným z hlavných problémov je nízka intenzita výstavby. Slovensko v roku 2024 dokončilo len 17 600 bytov, čo je jedno z najnižších čísel v Európe. Kým napríklad Poľsko či Francúzsko stavajú státisíce bytov ročne, Slovensko výrazne zaostáva.
Výstavba nových bytov poklesla o 13,9 %, čo je jeden z najvýraznejších poklesov v Európe. Dokončilo sa len 17 600 bytov, čo je hlboko pod dlhodobým dopytom. V porovnaní s krajinami ako Poľsko (takmer 200 000 bytov) či Nemecko (252 000) ide o veľmi nízke číslo. Aj začiatok výstavby nových bytov zaznamenal pokles, pričom Slovensko patrí medzi krajiny s najnižšou intenzitou výstavby (len niečo cez 3 byty na 1 000 obyvateľov ročne). Celkovo má Slovensko 2,3 milióna bytov, čo predstavuje 426 bytov na 1 000 obyvateľov, výrazne menej ako priemer EÚ (450).
„Ponuka nových bytov síce mierne vzrástla o 6,2 %, no v európskom kontexte Slovensko výrazne zaostáva. Kým v Írsku pripadá na tisíc obyvateľov takmer 13 nových projektov, u nás je to len približne 14 bytov na tisíc obyvateľov v rozostavbe,“ hodnotí Bajzík.
Ceny nehnuteľností tak lámu rekordy. Priemerná cena bytov v 2. kvartáli 2025 vzrástla medziročne o 13,2 % na 3 113 eur/m². Domy zdraželi o 8,6 %, na 2 098 eur/m². To všetko v čase, keď mzdy nedokážu udržať krok s rastúcimi nákladmi na bývanie. Úrokové sadzby hypoték na Slovensku sa v roku 2024 pohybovali okolo 4,45 %, pričom medziročne vzrástli o 32 bázických bodov, čo ešte viac sťažilo financovanie bývania.
S rastúcimi cenami vlastníckeho bývania sa pozornosť ľudí presúva k prenájmom. No ani tu nie je situácia priaznivá. Bratislava a väčšie mestá zaznamenali nájomné vo výške 14 až 16 eur/m², čo ich radí medzi najdrahšie lokality v strednej a východnej Európe.
Bajzík dodáva: „Dôsledkom stagnujúcej výstavby a rastu cien je rastúci tlak na nájomné bývanie.“
Kombinácia vysokých úrokových sadzieb hypoték (na Slovensku v roku 2024 okolo 4,45 %) a sprísnených podmienok poskytovania úverov spôsobuje, že mnohí záujemcovia o bývanie si už nemôžu dovoliť kúpiť vlastný byt. Napriek malému poklesu sadzieb v niektorých štátoch, celkovo je úverové prostredie stále nepriaznivé.
„Problémom je, že mzdy tomuto tempu nestíhajú. Slováci teda čoraz viac upadajú do situácie, kedy ani dlhodobá práca nestačí na vlastné bývanie,“ uzatvára analytik XTB.
Slovensko sa podľa dát Deloitte Property Index 2025 ocitá v pásme bytovej nedostupnosti, ktorú prehlbujú rýchlo rastúce ceny, nízka výstavba, vysoké úroky a stagnujúce platy. Komentáre analytika Mateja Bajzíka navyše potvrdzujú, že situácia sa pravdepodobne ešte zhorší. Ak sa neprijmú zásadné politické a ekonomické kroky na podporu výstavby a dostupného bývania, čoraz väčšia časť obyvateľov sa ocitne bez reálnej šance na vlastné bývanie.
Ivana Sladkovská
Rozšírená verzia kalkulačky
Ďalšie kalkulačky
Najčítanejšie články
