Príležitosti, ako zarobiť na nehnuteľnostiach!

Nehnuteľnosti prinášali pekné zhodnotenie

Niekoľko posledných rokov bolo v znamení rastu cien nehnuteľností. To sa zdá ako ideálna príležitosť zarobiť.

Podľa Národnej banky Slovenska totiž priemerná cena nehnuteľností zaznamenala medziročný rast o 4,8 %.

Ceny nehnuteľností stúpajú vďaka niekoľkým faktorom:

• Dobrej ekonomike, 
• vyššej zamestnanosti
• a enormnému pretlaku lacných úverov na bývanie.  

Na to netreba zabúdať.

Z čísel vyplýva, že zarobiť na nehnuteľnostiach a raste ich trhovej ceny sa podarilo iba tým,   ktorí do nehnuteľností vložili kapitál od roku 2009. Ak ste nakupovali pred prasknutím hypotekárnej bubliny, trh ešte stále nevymazal straty. Dokonale poprel tvrdenie o tom, že cena nehnuteľností môže vždy smerovať len nahor. Preto treba byť opatrný a odhadnúť vhodné načasovanie kedy kúpiť a kedy predať. Aktuálne sa ukazuje, že viac ako na kúpu klasických bytov a domov je čas na ich výhodný predaj. 

„Dynamicky rastúca priemerná cena bytov evokuje otázky, či to nemôžu byť prvé signály o začiatku nafukovania realitnej bubliny. Na jednej strane rastúca cena bývania nemusí znamenať riziko vzniku realitnej bubliny, ak je jej vývoj v relatívnom súlade s vývojom takých fundamentov, ako je rast výkonnosti ekonomiky, zamestnanosti, s tým súvisiacej mzdovej bázy a podobne. Na druhej strane však vznikajúca situácia určite vyžaduje zvýšenú pozornosť,“  hovorí Mikuláš Cár, analytik NBS a dodáva, že v letnom období sa zvyknú aktivity na trhu s bývaním zmierniť, čo môže znamenať spomalenie doterajšieho pozitívneho vývoja.

NBS však vzhľadom na rast ekonomickej výkonnosti  a aktuálnu situáciu na trhu odhaduje, že sú stále vytvorené predpoklady pre pokračovanie rastu agregovanej ceny nehnuteľností na bývanie aj v ďalších štvrťrokoch.

No menší investori, ktorí by dnes chceli využiť taktiku kúpiť a o dva roky drahšie predať, by mali byť na pozore.

Senior Investment Analyst JLL Slovakia. Netreba sa teda domnievať, že prenájom bude stabilným pasívnym príjmom.

Navyše bez znalosti trhu sa často môže stať, že príjem nemusí splniť očakávania a preto aj pri súčasnom trende vyšších nájmov a nízkych hypoték nemusí byť dobrý nápad kupovať si na hypotéku nehnuteľnosť za účelom prenájmu.

Realitný trh nerastie ako celok. Cena istého druhu nehnuteľnosti môže stúpať, iná naopak klesať. Dokonca sa intenzívne prejavujú aj regionálne rozdiely.  

To ukázali minulé roky, kedy klesli ceny domov a naopak, mladí ľudia v mestách vyhľadali viac byty a tým cena vzrástla. Ako jedna z nových príležitostí sa črtajú komerčné nehnuteľnosti, ktoré by sa mali zhodnocovať aj vzhľadom na rozvoj zamestnanosti a prílevu firiem.

„Kvalitné komerčné nehnuteľnosti (kancelárie, nákupné centrá, logistické areály) by zo stredno a dlhodobého pohľadu mali byť schopné poraziť infláciu. Investovanie do nich však – okrem nie malých prostriedkov, rádovo sú to milióny eur, vyžaduje aj isté vedomosti a zručnosti, s ktorými bežný investor nemusí vždy disponovať,“ hovorí  Peter Grančič, člen predstavenstva HB Reavis Investment management. A hoci komerčné nehnuteľnosti môžu rásť v budúcnosti rýchlejšie ako napríklad domy na slovenskom vidieku, no bez dostatku skúseností je investícia do nich viac hazardom ako stávkou na istotu.

Riešením a alternatívou na vyššie spomínané riziká sa na prvý pohľad zdá byť realitný fond. Ten združuje celé spektrum nehnuteľností.

Výhodou je okrem diverzifikácie portfólia aj  nižšia vstupná investícia a o prenájom, či zastrešenie zmlúv, nájmov aj vyhľadanie vhodných a atraktívnych nehnuteľností sa stará manažér fondu. Vy môžete prijímať len zisky.

Znie to dobre, no nie je to tak jednoduché. Okrem toho, že vo fonde znášate všetky riziká, ako sú výkyvy cien na trhu, preceňovanie hodnoty nehnuteľností, strata nájomcov, tak existujú v tomto špecifickom fonde aj ďalšie obmedzenia.

Tie vyplývajú z faktu, že investície do nehnuteľností nie sú krátkodobou záležitosťou a tak sa treba pripraviť, že k peniazom sa nemusíte dostať tak skoro, ako napríklad v dlhopisových, či akciových fondoch. Legislatívna na Slovensku určuje, že v mimoriadnych prípadoch môže správca realitného fondu pozastaviť vyplácanie podielových listov až na 12 mesiacov.  A to klientom v banke málokedy povedia. 

Likvidita je tak trochu strašiakom realitných fondov a nie sú vhodné pre tých, ktorí ho chcú použiť na uloženie peňazí s rýchlym prístupom.  

Ďalšou vecou je fakt, že s investovaním do fondov sú spojené dosť vysoké poplatky, ktoré zabolia o to viac, ak sa fondu príliš nedarí. Realitný fond vás teda zbaví starostí o nehnuteľnosti, ale bude to niečo stáť. Peniaze dokáže zhodnotiť veľmi slušne, ale takisto aj vytvoriť stratu. Rovnako ako všetky fondy na svete.   

Tabuľka: Aktuálne možnosti investovania do hypotekárnych fondov: