Nájom bytu nemôže byť ukončený okamžite - ani keď nájomca neplatí

Dôvody pre výpoveď sú striktne obmedzené

Zatiaľ čo nájomca môže nájom bytu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu (alebo aj bez udania dôvodu), prenajímateľ túto výhodu nemá. Mnoho prenajímateľov sa však napriek tomu právnou úpravou nájmu bytu príliš netrápi; text nájomných zmlúv je často v rozpore so zákonom a býva inšpirovaný neoverenými vzormi z internetu. V takýchto zmluvách sa nezriedka nájdu dojednania, podľa ktorých prenajímateľ môže nájom ukončiť prakticky okamžite alebo napríklad hneď v prvý deň omeškania s platením nájomného. Ak prenajímate byt, vedzte, že nech už je v nájomnej zmluve napísané čokoľvek, môžete jednostranne ukončiť nájom bytu výpoveďou len zo zákonom vymedzených dôvodov. Tieto dôvody sú bližšie špecifikované v ustanovení § 711 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého môžete dať nájomcovi výpoveď ak:

• 1) potrebujete byt pre seba, svojho manžela (alebo manželku), pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
• 2) prenajímate tzv. služobný byt a nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
• 3) nájomca (alebo člen jeho domácnosti) hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome, prípadne sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
• 4) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas, než 3 mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť do podnájmu bez toho, aby ste k tomu udelili písomný súhlas,
• 5) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo domom, v ktorom sa byt nachádza, naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
• 6) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu (napríklad ak ide o bezbariérový byt a nájomca už ho s ohľadom na svoj zdravotný stav nepotrebuje),
• 7) nájomca využíva byt bez vášho súhlasu na iné účely ako na bývanie (napríklad ak v ňom bez vášho súhlasu podniká).
  

Pozor aj na formuláciu výpovede

Z vyššie uvedeného je zrejmé, že ak prenajímate bežný byt za účelom „prilepšenia si“, máte šancu sa nepohodlného nájomcu zbaviť v podstate len vtedy, ak tento významnejšie poruší svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu. Nájom sa navyše ani v prípade oprávnenej výpovede neskončí okamžite; Občiansky zákonník stanoví, že minimálna výpovedná lehota musí byť 3 mesiace a začne plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď nájomcovi doručená. Uvedené neplatí, ak sa vám podarí sa s nájomcom na ukončení nájmu písomne dohodnúť – v takom prípade nájom bytu skončí v deň uvedený v dohode.

Aby bola výpoveď platná, musí byť v prvom rade písomná. Dôvod výpovede musí byť navyše vymedzený tak, aby nebol zameniteľný s iným dôvodom a nie je možné ho dodatočne meniť. U niektorých výpovedných dôvodov (ide o výpovedné dôvody uvedené pod č. 2, 5 a 6) musí byť zároveň k výpovedi priložená listina, ktorá dôvod výpovede preukazuje. Ak ste si aj istí, že ste dali nájomcovi platnú výpoveď, príliš sa neradujte. Nájomca môže do troch mesiacov od doručenia výpovede podať žalobu na jej neplatnosť – v takom prípade účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu o zamietnutí takejto žaloby.

Nočná mora prenajímateľa - nájomca v hmotnej núdzi

Drvivá väčšina bežných prenajímateľov prenajíma byty preto, aby si tým finančne prilepšila. Pokiaľ teda nájomca neplatí riadne a včas, môže sa prenajímateľ fakticky dostať do straty, pretože musí sám hradiť náklady na údržbu bytu či náklady na služby, ktoré by inak zaplatil z platieb uhradených nájomcom. Ako už bolo uvedené vyššie, Občiansky zákonník síce umožňuje dať nájomcovi výpoveď z dôvodu neplatenia nájomného – výpoveď však môže byť daná až vtedy, keď nájomca dlhuje platby aspoň za 3 mesiace. Právna úprava však ochranu nájomcu ešte posilňuje, keď stanoví, že ak bola daná výpoveď z dôvodu omeškania s platením a nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ďalšiu ochrannú lehotu, ktorá trvá až 6 mesiacov. Pokiaľ navyše takýto nájomca ešte pred uplynutím ochrannej lehoty zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa s prenajímateľom písomne dohodne o spôsobe jeho úhrady, má sa za to, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.

Ako teda znížiť riziká pri prenajímaní bytu?

Ak sa bojíte, že budete mať smolu a byt dáte do nájmu neprispôsobivému neplatičovi, máme pre vás niekoľko tipov. S neprevereným nájomcom uzatvárajte vždy nájomnú zmluvu len na dobu určitú a na kratšie časové úseky, ktoré môžete (ak sa nájomca osvedčí) následne predlžovať. Pri uzatvorení nájomnej zmluvy si nechajte od nájomcu zaplatiť primeranú vratnú kauciu (zálohu) a dohodnite sa, že z tejto kaucie budete môcť čerpať, ak sa nájomca dostane do omeškania s platením nájomného či úhrady za služby. Tí najopatrnejší prenajímatelia môžu skúsiť prenajímať byt aj formou podnájmu. Funguje to tak, že byt dáte do nájmu spoľahlivej osobe, ktorej veríte a u ktorej predpokladáte, že sa s ňou vždy rozumne dohodnete (napríklad rodinnému príslušníkovi). Táto osoba nebude byt užívať osobne – prenechá ho s vaším súhlasom do užívania formou tzv. podnájmu. Podnájomca už právnymi predpismi zďaleka nie je tak chránený ako nájomca bytu – vďaka tomu sa môžete elegantne vyhnúť najmä obmedzeniam pri ukončovaní nájmu.